【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」發(fā)布2021年Q3大臺(tái)中房市分析季報(bào)，就臺(tái)中市2021年Q3不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2021年Q3建物買賣登記棟數(shù)為9,598棟，季減25.7％、年減26.5％；第一次登記棟數(shù)為4,922棟，季增66.9％、年減17.1％。
 
而以最新單月表現(xiàn)來(lái)看，2021年11月的建物買賣登記棟數(shù)為4,762棟，相較於上月增加8.8％，比2020年同月減少8.3％。11月建物買賣移轉(zhuǎn)的前三大熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(1,001棟)、西屯區(qū)(487棟)及烏日區(qū)(443棟)。
 
2021年累計(jì)至11月為止，建物買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)共計(jì)44,285棟，較2020年同期領(lǐng)先955棟，年增2.2％。雖然目前暫結(jié)表現(xiàn)仍優(yōu)於2020年，但領(lǐng)先幅度已逐漸被拉近，受疫情干擾的交易量能否於第四季傳統(tǒng)購(gòu)屋旺季積極追回，並突破前高，將有待觀察。

 
建照、使照量部分，2021年Q3建照量為5,452(戶)，與2020年同期相比大幅落後3,906(戶)，年減41.7％；使照量為4,860(戶)，較2020年同期落後1,838戶，年減27.4％；2021年前三季建照合計(jì)22,325(戶)、年減10.1％，使照合計(jì)9,590(戶)、年減24.4％。
 
最新公布2021年10月建照為2,008(戶)，月增83.5％、年減19.8％，其中以南區(qū)核發(fā)量最高；而使照為3,166(戶)，月增78.1％，年增65.3％，本月於北屯區(qū)(勝麗方程市-435戶)、北區(qū)(微笑之心-598戶); 清水區(qū)(富宇中央公園-345戶)、南屯區(qū)(博克萊-442戶)均有單一社區(qū)超過(guò)300戶，因而一舉突破3千戶大關(guān)，創(chuàng)下單月歷史新高。
 
依實(shí)價(jià)登錄資料分析，2021年Q3成交金額為1,864億，季減14.1％、年減24.5％；成交量為11,160件，季減1.3％、年減25.3％。本季房屋與土地的成交數(shù)量佔(zhàn)比分別為80％、20％，成交總金額貢獻(xiàn)度分別為63％、37％。

在土地成交價(jià)格部分，2021年Q3都內(nèi)土地各類均價(jià)表現(xiàn)與上季相比，僅商業(yè)區(qū)有大漲情形，其餘類型土地價(jià)格均下修超過(guò)1萬(wàn)/坪；都外土地均價(jià)與上季相比，丙建與農(nóng)牧用地價(jià)穩(wěn)，甲建略跌0.8萬(wàn)/坪，乙建下修3.6萬(wàn)/坪，丁建略漲0.7萬(wàn)/坪，其他則上揚(yáng)1萬(wàn)/坪。
 
2021年Q3商業(yè)區(qū)土地均價(jià)約60.1萬(wàn)/坪；住宅區(qū)土地均價(jià)約31.2萬(wàn)/坪；工業(yè)區(qū)土地均價(jià)約14.5萬(wàn)/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價(jià)約7.6萬(wàn)/坪。商業(yè)區(qū)土地價(jià)格連三季上漲，並一舉突破60萬(wàn)/坪，主要係於烏日高鐵站、單元八、北屯機(jī)廠站之交易拉升所致；住宅區(qū)下修1.6萬(wàn)/坪；工業(yè)區(qū)下跌2.8萬(wàn)/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)連兩季下滑，再下探至8萬(wàn)/坪以下行情。
 
近年來(lái)各類型建物的建坪平均單價(jià)為：透天厝單價(jià)約24萬(wàn)/坪，大樓單價(jià)約21.3萬(wàn)/坪，華廈單價(jià)約16.2萬(wàn)/坪，公寓單價(jià)約14.9萬(wàn)/坪。以長(zhǎng)期而言，呈微幅上漲趨勢(shì)。2021年Q3各類產(chǎn)品單價(jià)表現(xiàn)：公寓及透天厝漲幅均超過(guò)1.5萬(wàn)/坪，大樓略漲0.9萬(wàn)/坪，僅華廈價(jià)跌1.7萬(wàn)/坪。
 
依據(jù)2021年Q3實(shí)價(jià)登錄資料顯示，臺(tái)中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為57％與22％，交易以總價(jià)500~1,000萬(wàn)元為主，佔(zhàn)42.9％。
 
進(jìn)一步就2021年Q3各類型建物之主力總價(jià)帶分析，結(jié)果如下：
2021年Q3各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過(guò)百件者)，以西屯區(qū)單價(jià)較高，而交易量則集中在太平區(qū)、烏日區(qū)及西屯區(qū)。太平區(qū)適逢櫻花櫻雄榜群雄會(huì)與櫻花大櫻國(guó)整批交屋，成交價(jià)分別為16.1~20.3萬(wàn)/坪、16.8~21.4萬(wàn)/坪，僅底標(biāo)持平，其餘區(qū)位跌幅均超過(guò)1萬(wàn)/坪；烏日區(qū)低價(jià)位區(qū)主要反映和築青春LOVE個(gè)案行情而下跌逾4萬(wàn)/坪，該案成交價(jià)為10.6~24.9萬(wàn)/坪；西屯區(qū)高價(jià)位區(qū)因有寶輝City Park(成交價(jià)42.1~52.3萬(wàn)/坪)挹注而大幅拉升，其餘區(qū)位則反映精銳Fun未來(lái)交易行情(成交價(jià)30~42.2萬(wàn)/坪)，亦有上漲情形。
 
而分析2021年Q3各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過(guò)30件者)，以北屯區(qū)之平均總價(jià)較高，本季新屋透天厝交易熱區(qū)為龍井區(qū)、沙鹿區(qū)及大雅區(qū)。龍井區(qū)購(gòu)買主力帶為952~1,150萬(wàn)元間，全區(qū)價(jià)穩(wěn)；沙鹿區(qū)購(gòu)買主力帶為1,216~1,580萬(wàn)元間，底標(biāo)回跌至1仟萬(wàn)元以下，而高總價(jià)區(qū)有價(jià)揚(yáng)，主要是受凱悅京綻交屋潮影響，該案成交總價(jià)為2,000~2,150萬(wàn)元間；大雅區(qū)以中科峇里島11交易佔(zhàn)大宗，成交總價(jià)為1,396~1,600萬(wàn)元間，反映該案行情，底標(biāo)~均標(biāo)漲幅較為顯著。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠經(jīng)理表示，新冠肺炎疫情在全球蔓延已即將屆滿兩年的時(shí)日，期間影響層面甚廣，而對(duì)於臺(tái)灣房地產(chǎn)也造成極大的動(dòng)盪，當(dāng)中利弊兼具、喜憂參半，相關(guān)說(shuō)明如下：
 
一、供應(yīng)鏈重新洗牌，臺(tái)灣成為商辦及廠辦的移居地之一
 
原先中國(guó)具備人力與供應(yīng)鏈生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，但疫情爆發(fā)後，大大突顯出「雞蛋放在同一個(gè)籃子裡」的問(wèn)題，由於生產(chǎn)力過(guò)度仰賴中國(guó)，各行產(chǎn)業(yè)均受供應(yīng)斷鏈衝擊而停擺。而臺(tái)灣的優(yōu)異防疫表現(xiàn)，成為少數(shù)可維持正常生活與商業(yè)運(yùn)作的國(guó)家之一，也間接使臺(tái)灣的國(guó)際能見(jiàn)度提昇，回臺(tái)設(shè)立總部或設(shè)廠的活絡(luò)度也呈現(xiàn)正成長(zhǎng)。
 
端看近幾年的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)類(C類)開(kāi)工總樓板面積變化，2018年表現(xiàn)最為低迷，而後兩年隨著美中貿(mào)易戰(zhàn)誘發(fā)轉(zhuǎn)單契機(jī)，再加上政府佈局歡迎臺(tái)商回臺(tái)投資行動(dòng)方案，以及新冠肺炎成為一道強(qiáng)力的催化劑，帶動(dòng)工業(yè)建廠熱潮，推升工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求，實(shí)際開(kāi)工投入的總樓板面積呈跳躍式成長(zhǎng)，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)類(C類)108年年增達(dá)2.1倍，2020年亦有1.2倍年漲幅，且2020年的表現(xiàn)更創(chuàng)下近十年來(lái)開(kāi)工量體最大紀(jì)錄；而商業(yè)類(B類)表現(xiàn)亦不落人後，2020年年成長(zhǎng)高達(dá)4.17倍，同為近十年最佳紀(jì)錄。企業(yè)的進(jìn)駐將有利於臺(tái)灣人口就業(yè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

二、市場(chǎng)游資過(guò)多，造成不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)熱
 
2020年受新冠肺炎疫情影響，臺(tái)股一度重挫至8,523點(diǎn)，創(chuàng)105年8月以來(lái)新低，不過(guò)後續(xù)因國(guó)內(nèi)疫情控制穩(wěn)定，再加上臺(tái)商回流、外資熱錢湧入，以及臺(tái)積電拿下英特爾7奈米產(chǎn)品等利多帶動(dòng)下，臺(tái)股指數(shù)於2020年7月創(chuàng)下30年來(lái)新高13,043點(diǎn)，並於2021年再攀高點(diǎn)、突破「萬(wàn)八」門檻！因利率偏低，國(guó)內(nèi)、外資金投入股市，推升股市動(dòng)能，平均日交易量創(chuàng)歷史紀(jì)錄，2020年全年劇增594億元，投資股市在疫情期間頓時(shí)成了全民運(yùn)動(dòng)，新開(kāi)戶人數(shù)屢創(chuàng)新高。
 
而在股市中獲利的資金，亦移往相對(duì)保值的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，在買盤穩(wěn)固之下，建商推出的新案也順利完銷，甚至出現(xiàn)無(wú)房可賣的現(xiàn)象，因而助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，亦促使各大建商更加積極獵地，土地成交單價(jià)屢創(chuàng)新高！為抑制過(guò)熱的市場(chǎng)，央行在分別在2020年12月8日、2021年3月19日及2021年9月24日進(jìn)行三階段的打炒房措施，但成效有限，因多出來(lái)的成本也將會(huì)再轉(zhuǎn)嫁出去，形成惡性循環(huán)。
 
三、量化寬鬆(QE)政策扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)，但通貨膨脹壓力漸起
 
即便目前疫苗施打率逐漸提升，廠商陸續(xù)復(fù)工恢復(fù)產(chǎn)能，但依舊存有勞動(dòng)力短缺、供應(yīng)鏈瓶頸、高成本…等問(wèn)題，依我國(guó)最新公布之10月消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(2016年=100)為105.40，本月指數(shù)續(xù)揚(yáng)，指數(shù)已連續(xù)7個(gè)月上揚(yáng)，表示景氣復(fù)甦下也伴隨著通膨的壓力，且此次通膨恐非暫時(shí)性現(xiàn)象。
 
以民生需求中「住」(房租)的評(píng)比項(xiàng)目來(lái)看，在疫情發(fā)生前平均指數(shù)落在100以下，而疫情發(fā)生後房租類別指數(shù)均落在100以上，僅在2021年五月本土疫情爆發(fā)之際有明顯回落的狀況，但在疫情獲得控制後，又迅速回升。倘若明年進(jìn)行升息動(dòng)作，那麼手中持有不動(dòng)產(chǎn)且有向銀行申貸者，須繳納的利息會(huì)隨之增加，買不起房轉(zhuǎn)而租的民眾，恐也將面臨租金調(diào)漲的問(wèn)題。

 
陳孟筠認(rèn)為，在疫情風(fēng)暴下，因不動(dòng)產(chǎn)受益或受害的皆大有人在，但大多數(shù)資源仍握在極少數(shù)人手上，未來(lái)除了面臨買不起房的狀況以外，還要面對(duì)租不起房的窘境，即便近日政府正在著手研擬囤房稅，但仍無(wú)法即時(shí)解決居住問(wèn)題的急迫性，應(yīng)更為妥善優(yōu)化現(xiàn)在的租賃政策，並落實(shí)租金合理行情的查核，方能抑制並監(jiān)督租金的過(guò)度漲幅情形。